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Immobilienerwerb - genauer Ablauf

So funktioniert der Ablauf beim Hauskauf - HVB-Blogbeitrag

Zeitlicher Ablauf nach Beurkundung vom Kaufvertrag

Der Käufer erhält die Finanzierungszusage

Der Käufer unterzeichnet einen Kreditvertrag mit der finanzierenden Bank. Zusätzlich unterschreibt er die sog. Zweckerklärung, damit die im Grundbuch eingetragene Grundschuld der Bank mit dem Kreditvertrag verknüpft ist. Hier ist es üblich, dass die Bank dem Käufer das Grundschuldbestellungsformular zur Verfügung stellt, damit dieser es dem Notar zukommen lassen kann.

 

 

Käufer und Verkäufer unterschreiben den beurkundeten Kaufvertrag beim Notar

Der Kaufvertragsentwurf wird Käufer und Verkäufer ca. 2 Wochen vor dem Beurkundungstermin (dort wird der Kaufvertrag dann im Beisein des Notars unterzeichnet) direkt vom Notar zugeschickt. Im Beurkundungstermin unterzeichnen dann Käufer und Verkäufer den Kaufvertrag und der Kaufvertrag erhält eine eigene Urkunden-Nummer. Oft wird gleichzeitig die Grundschuldbestellung mit veranlasst.

 

 

Der Kaufvertrag ist ca. 1 Woche beurkundet.
Eine notariell beglaubigte Abschrift vom Kaufvertrag wird dem Käufer und Verkäufer wenige Tage nach der Beurkundung zugesandt. Der Notar beantragt die Eintragung einer Auflassung beim Grundbuchamt für den Käufer. Mit der Eintragung der Auflassungsvormerkung ist für jeden ersichtlich, dass der Käufer Anrecht an der verkauften Immobilie hat. Die Bank möchte i.d.R. eine Kopie des beurkundeten Kaufvertrags.

Der Kaufvertrag ist ca. 2 Wochen beurkundet.
Ist der Kaufvertrag beurkundet, kann der Käufer, falls er zur Finanzierung des Immobilienkaufs einen Kredit aufnehmen muss, eine notarielle Grundschuldbestellung vornehmen lassen. Dafür braucht der Käufer ein Grundschuldbestellungsformular seiner finanzierenden Bank, welches er dem Notar vorlegen muss.

Der Kaufvertrag ist 4 bis 10 Wochen beurkundet.
Etwa vier bis neun Wochen nach dem der Kaufvertrag notariell wirksam wurde, wird der Käufer vom Finanzamt den Bescheid für die Grunderwerbssteuer erhalten. Diese sollte er auch fristgerecht an das zuständige Finanzamt überweisen, denn erst nach Bezahlung erhält er die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung, die zur Eigentumsumschreibung benötigt wird.

Grundsätzlich wird der Notar die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung erst an den Käufer schicken, wenn er garantieren kann, dass der Käufer im Falle einer Zahlung auch vertragsgemäß das Eigentum erhält. Dazu gehört die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch an vereinbarter Rangstelle, die Löschung der alten Lasten, falls diese vom Käufer nicht übernommen werden und beim Verkauf einer Wohnung die Zustimmung des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Beim Verkauf von Grundstücken wird außerdem noch ein Negativattest der Gemeinde, dass sie auf Ihr Vorkaufsrecht verzichtet benötigt. Bei der Beschaffung der Unterlagen sind wir als Ihr Immobilienbüro auch gerne behilflich. Hat der Käufer die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung bekommen, hat er Zeit den Kaufpreis bis zur im Kaufvertrag vereinbarten Frist zu überweisen. Übernimmt der Käufer den Restkredit der im Grundbuch eingetragenen Grundschuld der Bank des Verkäufers, erhält der Verkäufer nur den Restbetrag des Kaufpreises auf sein Konto.

Der Kaufvertrag ist 6 bis 12 Wochen beurkundet.
Wurde der Eingang des vollständigen Kaufpreises auf dem Konto des Verkäufers bestätigt, wird der Antrag auf Umschreibung des Eigentums durch den Notar beim Grundbuchamt eingereicht. Ebenfalls ist der Käufer dann Besitzer und berechtigt, die erworbene Immobilie zu nutzen. Aber auch alle Verpflichtungen und Lasten, wie zum Beispiel die Verkehrssicherungspflichten gehen an den Käufer über. Erhält der Verkäufer noch Rechnungen, die mit der Immobilie zu tun haben, kann er diese an den Käufer weitergeben.

Der Kaufvertrag ist 5 bis 12 Monate beurkundet.
In dieser Zeit erfolgt dann letztendlich der Eintrag des Käufers in das öffentliche Register, dem Grundbuch, als Eigentümer der Immobilie oder des Grundstücks. Beide Parteien werden vom Notar durch eine Eintragungsnachricht informiert, wenn der Vorgang abgeschlossen ist. Außerdem geht die Gebäudeversicherung auf den Käufer über. Unverzüglich nach der Eigentumsumschreibung muss die Versicherungsgesellschaft der Gebäudeversicherung schriftlich informiert werden. Wer, ob Verkäufer oder Käufer dieses erledigt, ist egal. Danach hat der Käufer das Recht, die Versicherung innerhalb eines Monats zu kündigen. Entweder mit sofortiger Wirkung oder zum Ende der Versicherungsperiode. Der Eigentumswechsel ist dem Finanzamt zwecks Grundstückssteuer innerhalb von drei Monaten nach Eigentumsumschreibung anzuzeigen.

Gute Vorbereitung sichert einen schnellen Ablauf.
Die Vielzahl von Vorgängen, die ein Notar zu bearbeiten hat, nimmt viel Zeit in Anspruch. Sie können sicher sein, dass sich der Notar bemüht, Ihren Kaufvertrag und die weiteren Vorgänge, so schnell wie möglich zu bearbeiten. Alle erforderlichen Unterlagen und wichtige Informationen werden Ihnen automatisch vom Notariat zugesandt. Bei Nachfragen sollten Sie immer das Aktenzeichen oder Urkundennummer angeben. 

Quelle: Rogers Immobilien

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